In den letzten Monaten haben sich die Kreditgeber darauf konzentriert, mehr Leerverkäufe als REOs zu tätigen. Ihre Argumentation klingt logisch genug; sie wollen zu einem besseren Preis aus den toxischen Vermögenswerten herauskommen, als zu den Zwangsversteigerungen zu gehen.
Wir haben einen Service, der den Rabatt nachverfolgt, zu dem jeder Leerverkauf und jede Zwangsvollstreckung letztendlich verkauft wird. Die Rabatte sind für REOs nicht immer größer; manchmal sind die Leerverkäufe größer. Die endgültigen Zahlen schwanken stark und variieren je nach Bank und Motivation der einzelnen Kreditgeber.
Der Markt hat sich stabilisiert und je nachdem, welche Statistiken Sie glauben, fällt der Immobilienmarkt entweder, bewegt sich in eine Blase oder steht vor dem größten Lauf aller Zeiten! Ehrlich gesagt spielt es keine Rolle, solange Sie Leerverkäufe tätigen. Wenn Sie langfristig halten, spielt es auch keine Rolle. Es ist am wichtigsten, wenn Sie ein Rehabber sind und verkaufen müssen, wenn Sie die Sanierung einer Immobilie abgeschlossen haben und nicht in der Lage sind, sie zu verkaufen.
Da wir 99% der Zeit im Großhandel tätig sind, sind die Klauseln in den Leerverkaufsverträgen entscheidend dafür, dass wir kein Geld verlieren, wenn wir vor Ablauf unserer Inspektionsfrist keinen Käufer finden können. Bei REOs haben die Kreditgeber ihre eigenen Nachträge, die den Inspektionszeitraum für jedes Geschäft festlegen – normalerweise 5, 7 oder 10 Tage. Wenn Sie also einen Inspektionszeitraum in Ihren REO-Vertrag aufnehmen, spielt dies keine Rolle, da der Nachtrag des Kreditgebers diesen überschreibt.
Ihr Leerverkaufsvertrag besteht jedoch nicht zwischen Ihnen und dem Kreditgeber. Es ist zwischen Ihnen und dem Hausbesitzer. Der Kreditgeber ist nicht im Eigentum, bis er abschottet, die Steuererklärung für die Immobilie kauft oder der Hausbesitzer dem Kreditgeber eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung gibt. Bis der Kreditgeber im Besitz ist, kann er nur eine Kapitalherabsetzung des ausstehenden Kredits verweigern und den Leerverkauf einstellen.
Nehmen wir an, Ihr Verkäufer/Hausbesitzer ist mit einem Leerverkauf einverstanden und unterzeichnet Ihren Vertrag. Während Sie einen unterschriebenen Vertrag für die Immobilie haben, können Sie nicht planen, sie im Großhandel zu verkaufen, da Sie nicht sicher sein können, dass der Kreditgeber Ihren Leerverkaufspreis genehmigt.
Einige Großhändler bewerben die Immobilie sofort zum Verkauf. Technisch gesehen haben sie ein angemessenes Interesse an der Immobilie, da sie einen unterzeichneten Vertrag haben. Wenn Sie einen Vertrag mit einem Endkäufer abschließen, sind Sie gesetzlich verpflichtet, ihm die Immobilie zu verkaufen. Aber wenn Sie es nicht bekommen, weil der Kreditgeber sich weigert, Ihnen den Preis zu geben, den Sie brauchen, haben Sie Ihren Vertrag "verletzt". Der Weg, dieses Problem zu überwinden, besteht darin, eine Klausel in Ihren Vertrag aufzunehmen, die einfach besagt: "Der Vertrag ist null und nichtig, wenn ein Leerverkauf nicht zu einem für den Anleger akzeptablen Preis genehmigt wird."
Es ist ratsamer zu warten, bis Sie eine schriftliche Genehmigung des Kreditgebers erhalten, um mit dem Marketing zu beginnen. Wenn Sie jedoch warten, muss Ihre Inspektionsperiode beginnen, nachdem Sie die Genehmigung des Kreditgebers erhalten haben. Der einfachste Weg, dies zu handhaben, besteht darin, die folgende Klausel in Ihren Kauf- und Verkaufsvertrag mit dem Hausbesitzer/Verkäufer aufzunehmen: "Prüffrist beginnt, nachdem der Käufer die schriftliche Zustimmung des Kreditgebers des Verkäufers erhalten hat." Der tatsächliche Inspektionszeitraum (wir verwenden 15 Tage) befindet sich im tatsächlichen Vertrag. Ich halte dies für die wichtigste Klausel im Leerverkaufsvertrag.
Dies bedeutet, dass Sie von der Genehmigung des Kreditgebers bis zur Vermarktung und zum Vertrag mit einem Endkäufer 15 Tage Zeit haben. Wenn Sie keinen Käufer finden, können Sie den Vertrag kündigen und riskieren nicht, Ihre ernsthafte Geldeinzahlung ("EMD") zu verlieren. Dies ist der Weg zu Großhandelsimmobilien, ohne ein Marktrisiko einzugehen.
Immobilienmakler werden versuchen, Ihren Inspektionszeitraum zu beginnen, wenn Sie den Vertrag (Datum des Inkrafttretens des Vertrags) mit dem Hausbesitzer / Verkäufer unterzeichnen. Die Erklärung für dieses Problem besteht darin, dass der Leerverkauf Wochen oder Monate dauern wird und der Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Genehmigung völlig anders sein kann als bei Ihrer Unterzeichnung. Wenn Sie den Vertrag mit Ihrer Inspektion sofort unterzeichnen, laufen Sie Gefahr, Ihre Anzahlung zu verlieren, wenn Sie sie vor dem Abschluss nicht im Großhandel verkaufen können.
Um diesen potenziellen Verlust eines EMD auszugleichen, besteht die Möglichkeit, die Einzahlung so gering wie möglich zu halten. Normalerweise geben wir eine EMD von 250 bis 1.000 US-Dollar und werden selten nach mehr gefragt. Es wird immer den Schurken geben, der einen lächerlichen Betrag will – sogar bis zu 10 % des Kaufpreises. Wenn Sie feststellen, dass einer dieser Agenten nach einem großen EMD fragt, erklären Sie, dass Sie zu viele Angebote machen, um 10% auf jedes einzelne zu haben. Wenn er nicht motiviert ist, Ihnen zu helfen, fahren Sie mit dem nächsten Geschäft fort.
Zusammenfassend ist Immobilien eine erneuerbare Ressource und es wird immer andere Möglichkeiten geben. Lassen Sie sich nicht von Agenten oder anderen Anlegern einschüchtern, die möchten, dass Sie tun, was sie schützt. Die endgültige Entscheidung ist, ob das Geschäft so gut ist, dass Sie unangemessene Anforderungen erfüllen müssen – stellen Sie einfach sicher, dass Ihre EMD sicher ist und Sie bereit sind, Ihre EMD zu schließen oder zu verlieren.
Zu Ihrem grenzenlosen Erfolg!
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